Касае всички с прехвърлен имот

Пиксабей

На кое основание е нищожен договор с вещнотранслативен ефект и предмет недвижим имот, сключен във връзка със съглашение, което е нищожно на основание чл. 152 ЗЗД и прилага ли се в тази хипотеза чл. 17, ал. 2 ЗЗД? На този въпрос да отговорят в тълкувателно решение Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС), предлагат три върховни съдийки (пълния текст на определението им виж тук).

Камелия Маринова (председател на състава и докладчик), Веселка Марева и Емилия Донкова са установили, че по него има противоречиви произнасяния на ВКС, докато са разглеждали жалба срещу отхвърлен ревандикационен иск, пише lex.bg.

Казусът пред състава е на двама съпрузи (ищец по делото е само жената), които през 2008 г. взели заем от 10 000 лв. Те се разбрали с кредитора, че като обезпечение ще му прехвърлят къща в карловско с двор, плевня и навес, а след като му се издължат, имотът ще им бъде върнат обратно. Те изплатили дълга си, но той не им върнал имота и дори през 2010 г. го продал на трето лице.

През 2019 г. продавачката по привидната сделка е предявила иск за прогласяване на нищожността ѝ, както и ревандикационен иск спрямо мъжа, който купил къщата и двора от кредитора.

Районният съд в Карлово прогласява нищожността на договора за продажба, като изтъква, че е привиден (чл. 26, ал. 2 ЗЗД) и съглашението в него, с което е уговорен предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в закона, е недействително (чл. 152 ЗЗД). Освен това осъжда приобритателя на имота да предаде владението му на двамата съпрузи (пълния текст на решението виж тук).

Решението не е обжалвано по отношение на нищожността на продажбата, но мъжът, който е купил имота от кредитора на съпрузите, го оспорва в частта, в която е уважен ревандикационният иск.

Окръжният съд в Пловдив отхвърля иска по чл. 108 от Закона за собствеността. В решението си втората инстанция посочва, че привидните договори са нищожни и не пораждат правно действие, а когато са с предмет вещни права, приобретателят не придобива правото на собственост. Затова и този, който придобива права от приобретателя по нищожната сделка, също не придобива собственост.

Но подчертава, че в случаите на нищожност на сделките законодателят е предвидил запазване на правата на трети лица в един случай – когато придобиват от приобретателя по симулативна сделка.

„В тези случаи, съгласно чл. 17, ал. 2 ЗЗД , правата, които трети лица са придобили добросъвестно от приобретателя по привидното съглашение, се запазват, освен ако се отнася до права върху недвижими имоти, придобити след вписването на иска за установяване на привидността“, посочва окръжният съд. Той констатира, че имотът е прехвърлен на третото лице през 2010 г., а исковата молба за прогласяване нищожността на симулативния договор е вписана през 2019 г. и заключава, че прогласяването на нищожността на договора не засяга придобитите от третото лице права. Затова отхвърля ревандикационния иск.

Делото стига до ВКС по жалба на недоволната продавачка по привидната сделка, която поставя като основен въпрос пред върховните съдии дали чл. 17, ал. 2 ЗЗД се прилага, когато договор за покупко-продажба е прогласен за нищожен като симулативен, а прикритото съглашение нарушава забраната на чл. 152 ЗЗД.

Двете страни пред последната инстанция се позовават на противоречиви решения на ВКС.

Касаторката цитира решение от 2011 г. (по гр. д. № 1741/2009 г., пълния му текст виж тук ), в което състав с председател Жанин Силдарева приема, че договор като този, който тя самата е сключила не е привиден, а в нарушение на чл. 152 ЗЗД и следователно третите лица, придобили имота, не се ползват от правилото на чл. 17, ал. 2 ЗЗД. Ето какво заявяват в него върховните съдии: „Привидност на договора по предмета му е налице, когато страните не желаят настъпването на правните последици на обективирания договор, а с него прикриват друг, чиито последици желаят. Сключеният договор за продажба на имота между заемателите и заемодателя е израз на действителната воля на страните. Те са постигнали споразумение, че заемателите ще продадат на заемодателя своя имот, а той ще им го продаде обратно след като върнат получения заем. Правните последици на договора са желаните от страните и те са настъпили. Договорът е нищожен като сключен в нарушение на забраната установена в чл. 152 ЗЗД, тъй като с него е уговорен начин за удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона. След като договорът не е привиден, позоваването на нормата на чл. 17, ал. 2 ЗЗД е неоснователно.“

През 2017 г. състав с председател Борислав Белазелков (по гр.д. № 4793/2016 г., пълния му текст виж тук) детайлно развива друго виждане.

„…ако преди или заедно с възникването на едно вземане страните постигнат съгласие, в случай на неизпълнение кредиторът да стане собственик на определена вещ или да бъде удовлетворен по различен начин от този, който е предвиден в закона, съглашението нарушава забраната на чл. 152 ЗЗД и е нищожно поради противоречие на закона. Подобни съглашения не се сключват явно, тъй като нищожността им е очевидна и лесно прогласима, затова те се сключват под прикритието на друга – явна сделка за прехвърляне на собственост, която е допустима от закона, но страните са съгласни тя да не ги обвърже. Такава явна сделка, прикриваща действителните отношения между страните, е симулативна и поради това нищожна. Симулативната сделка не може да породи правни последици, но симулацията е непротивопоставима на трети лица, които са придобили права от привидния собственик преди вписването на исковата молба за разкриване на симулацията“, пише ВКС.

И посочва, че за третите добросъвестни лица правата са такива, каквито произтичат от явната сделка, а последиците от порока на симулативната сделка се проявяват само в отношенията между страните по нея и техните правоприемници.

„По отношение на третите добросъвестни лица обаче е непротивопоставим както порокът на явната сделка (която те виждат, но не виждат и не знаят за нейния порок), така и порокът на прикритото съглашение, което те не виждат и съответно няма как да узнаят неговия порок. Правата на третите лица са запазени от поредността на вписването на сделката с привидния собственик, комуто те са се доверили, но ако са били недобросъвестни – знаели са порока, макар исковата молба, с която той е предявен пред съд да не е вписана, не само порокът на явната, но също и порокът на прикритото съглашение може да им бъде противопоставен, но след като тяхната недобросъвестност – знанието на порока бъде доказано (добросъвестността се предполага)“, заявяват върховните съдии.